近日，国内最大房产中介平台贝壳的旗下公司在西安拿下两宗商住用地，引起中介、房地产、家居建材领域广泛关注。
华商报大风新闻记者采访发现，贝壳进军房地产领域，并不仅仅是为了当开发商，醉翁之意不在酒，或许是为了依靠其掌握的海量数据打通整个房地产市场上下游生态，进而将自身已布局的新房和二手房经纪、家装、租赁等资源嫁接进去。
贝壳旗下公司西安拿地 引入绿城合作代建
国内最大房产中介贝壳下场拿地。7月30日，西安市未央区挂牌成交2宗共14.475亩商住用地，分别位于永兴路以东、纬二十七街南北两侧，成交总价13380万元，均由西安嘉家致和置业有限公司摘得。
企查查显示，西安嘉家致和置业有限公司是陕西嘉明志远置业有限公司全资子公司，后者大股东为贝好家（西安）置业发展有限公司（简称“贝好家西安”），持股95%。穿透股权后，贝好家西安隶属于贝壳投资控股有限公司。去年7月，贝壳宣布将企业战略升级为“一体三翼”，将组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线。其中，贝好家定位住宅开发服务平台。从注册时间看，贝好家西安及旗下几家置业公司都是在去年底到今年初成立的。
贝壳以前主要涉足租、售等房地产二级市场，而土拍这一一级市场是今年才开始入局。今年3月，北京市顺义区空港地块吸引36家房企摇号竞拍，其中就包括贝好家（北京）置业有限公司，该地块最终由北京建工竞得。三个月后，6月25日的广州土拍中，保利以7亿元拿下荔湾鹤洞路一地块，竞拍企业中也曾出现贝好家身影。
对最终在西安如愿拿地一事，贝壳方面称，该项目是贝好家在“1+2”模式（即产品解决方案以及资金服务和营销服务）下的一个多方合作项目，并非自主开发。有消息称，拿地之前，贝好家就已计划由绿城管理作为合作代建方，引入绿城品牌和建管经验——绿城管理是绿城中国附属公司，2020年7月在香港上市，成为中国代建第一股。
综合各方信息，贝壳西安项目预计通过多方合作模式完成，贝好家将在其中提供资金、数据和营销渠道等资源。
该地块位于红庙坡附近 周边二手房价不算高
开行业之先河，贝壳在西安拿下地块价值如何？
二环内主城区位置、居住氛围成熟，这或许是两块地最大优势。从直线距离看，这里到汉城湖、老城根G-PARK均在3公里内，到即将通车的地铁8号线红庙坡站不过1公里出头。
8月1日下午，华商报大风新闻记者在该地块现场看到，两宗地并未在城市主干道上，周围有多个住宅小区，地块紧邻道路正在整修建设之中。目前，两宗地已有围墙围挡，但因为是新近才挂牌出让，地块内尚未开始施工。
从开发角度来看，贝壳西安项目也面临挑战。
资深房地产行业观察人士夏强表示，贝壳此次拿的两块地体量都不大，这种小地块最大的考验就是规划。考虑到容积率、周边区域市场和客群需求，预计将趋向偏刚需类产品。同时，由于地块面积限制，很可能更多带有“试水”性质。
就项目所在区域而言，近两年销售的新楼盘包括翡丽西安、未央城建龙湖·粼云天序等，高层售价基本在1.5万-1.7万元/㎡。同时，周边还有不少房龄十多年的二手房。就挂牌价，多层大致七八千元每平，高层每平米挂牌价万元左右。
中指院发布的《百城价格指数报告》显示，7月西安新建住宅样本均价12713元/㎡，样本价中位数16500元/㎡。二手住宅样本均价14943元/㎡，样本价中位数13245元/㎡。
“虽然属于二环内，但红庙坡周围整体房价在西安不算高。”一位中介门店工作人员称，主要是因为这里老旧街区、城改项目较多，购房群体中地缘类客户也占较大比重。
为了将自身新房和二手房经纪、家装、租赁等资源都嫁接进去
在西安拿地之前，贝壳已是中国最大房产中介平台。
贝壳前身北京链家，由陕西渭南人左晖在2001年创立。2015年合并德佑，其后通过子品牌特许经营模式迅速扩大平台功能与服务范围，2018年升级为贝壳找房。
2020年8月，贝壳找房在纽交所挂牌上市，成为国内居住服务平台第一股。在这之后，曾一度遭遇创始人左晖去世、业绩连亏、公司市值下滑挑战。不过，在房地产行业深度调整的2023年，贝壳旗下存量房、新房、家装家居、新兴业务均实现增长，全年净收入778亿元，同比增长28.2%；经调整净利润98亿元，扭转亏损局面。
截至2023年底，贝壳门店数量达43817家，活跃门店数量为42021家。经纪人数量达427656名，活跃经纪人数量为397135名。我国房地产中介人员约200万，意味着全国超过五分之一的中介与贝壳存在关联。
在中介领域大获成功后，贝壳转型开发商，其最大底气是有钱。2023年，贝壳总交易额3.14万亿元。全年下来，贝壳经营性现金净流入111.6亿元，是自身经调整净利润的1.14倍。
有人形容，贝壳前十年，是以旁观者身份目睹自己一众大客户从宴宾客到楼塌了。当不少开发商“弹尽粮绝”大举撤退时，贝壳带着充足的钞票果断杀入。当然，如果基于产业后向一体化战略，这似乎是水到渠成的事。
在夏强看来，贝壳之所以将触角伸到房地产更广、更深层面，最大优势在于其掌握的海量数据。它不仅要做中介，还期望通过多年积累的数据打通整个房地产市场上下游生态，进而将自身已布局的新房和二手房经纪、家装、租赁等资源都嫁接进去。
房地产开发的生意越来越难，目前市场上的主流开发商大多为国字头或区域国资背景，贝壳在此时去当开发商，说以卵击石有些夸张，但前路确实艰难。其实，贝壳进军地产开发市场的主要目的是为了将庞大的客户资源与几十万经纪人引入地产链条上，实现自己客户资源嫁接的最大化。
房地产市场磨底 现在是抄底好时机吗？
市场下行期，传统开发商拿地扩张正趋于审慎。
据中指研究院统计，2024年1-7月，全国百强房企拿地总额4307.1亿元，同比下降38%。与2023年相比，西安土拍市场热度也有下降。据克而瑞数据，2024年上半年，西安涉住宅用地成交39宗，总成交面积2828亩，分别比2023年同期下降近四成和近三成。
据此，有分析认为，贝壳拿地举动是一种冒险。
国家统计局数据显示，2024年上半年，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%。新建商品房销售面积47916万㎡，同比下降19%；其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25%；其中住宅销售额下降26.9%。
房地产开发投资和商品房销售规模分别代表了房地产市场供、需两端，对比历史数据来看，在延续近两年下滑趋势的同时，今年市场供需表现均为多年以来新低。同时，房价下跌的城市数量仍在历史高位。6月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有64个和66个。
易居研究院研究总监严跃进表示，当前在“以价换量”及政策显效下，重点城市二手房市场活跃度保持在较高水平，新房市场活跃度亦出现边际改善，但市场调整压力仍在，这也反映出购房者入市信心仍然存在较明显的不足。
相较而言，尽管西安市场表现出更多抗跌性（西安、上海是大中城市里唯二6月新房价格环、同比上涨的城市），但在分析人士看来，全国市场市场远未回暖，贝壳后续是否会继续拿下更大体量地块，前往其他一线、新一线城市全面布局尚待观察。
不过，在严跃进看来，如果仅从开发角度来看，当下已进入房地产市场低点，竞争较小，对资金充足企业来说正是抄底好时机。毕竟在房地产行业，土地是后续开发等一切经营活动的基础。但从房产购置角度，市场信心有待重建，反过来又会对开发商前端决策产生影响。
贝壳转型开发商能否成功 还是个问号
在房地产行业，联合开发并不算新鲜事。
2004年，行业龙头万科就开始增加合作开发数量，依靠品牌优势，只需要出一小部分资金就操盘项目，称之为“小股操盘”。后来，“联合拿地+合作开发”模式成就了许多规模房企。这种模式不仅能分摊资金压力，还能同时做大各方报表。
打破乙方身份，开始向甲方反向渗透，联合做开发、做投资，贝壳是第一个吃螃蟹者。
有业内人士认为，经历有史以来最长的下行周期后，迫于市场变化，房地产业参与者定位正发生巨大变化，业务边界变得“模糊”，不同位置企业都在根据自身资源、能力重新适配。
以房地产代建为例。虽然整体占比较低，但近年来该市场正快速发展。2020年、2021年，克而瑞29个样本城市开盘的项目中，代建占比不足0.7%，但2023年比例达到4.65%，2024年进一步增长至6.28%——这对应的是各地城投托底“拿地”，但缺乏开发能力的现实。
夏强认为，尽管一些行业参与者定位发生演化，但从全局而言，从乙方全面转向甲方成为开发商并不是一件简单的事。房地产是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强特点，且往往涉及政商关系。房企一旦到了规模化发展阶段，必然牵扯大量资金周转，这是的房地产行业对资本市场、金融机构的支持极为依赖。同时，房地产市场还受到多种因素影响，如经济周期、政策调控、人口流动等。对于任何一个参与者来说，行业规则和“门槛”其实都是一视同仁的。
在中国的房地产经纪代理行业，诞生过易居、中原、安居客等等多个专业生。在这一领域后来居上的贝壳，是否能在向开发商转型过程中获得成功，目前看还是一个问号。 华商报大风新闻记者 李程
